– 주택구입절차 해외부동산 투자 : 미국(2)

 해외부동산투자 : 미국(2) 미국 주택구입

절차 Home Buying Process많은 사람들이 처음 투자하는 부동산은 내가 살 집이죠 전세부터 시작해 작은 빌라나 아파트를 사거나 운 좋게 분양받아 집을 마련하는 과정을 거칩니다. 미국에서도 많은 사람들이 성인이 되어 직장을 갖게 되면 독립적으로 월세부터 시작합니다. 시간이 지나고 월급이 오르고 은행예금도 늘어나서 신용이 높아지면 그제야 집을 살 수 있게 됩니다. 자, 그럼 한국과는 조금 다른 미국의 주택 구입 시 고려해야 할 사항과 구입 절차에 대해 알아보겠습니다.

최초 주택담보대출(모기지:Mortgage) 가능 금액을 확인할 것.집을 사거나 분양받을 때 자신이 현재 가지고 있는 현금이나 예금으로만 사는 것이 아니듯이 미국의 경우도 집을 사기 전에 가장 알아봐야 할 것은 자신의 자금과 대출 가능 금액입니다.즉 주택구입을 위한 가용자산 규모를 파악해야 한다는 것입니다.

자신의 이용 가능 금액을 알면 주택을 살 수 있는 지역이나 주택 규모를 파악할 수 있습니다. 이 단계가 주택 구입을 위한 시작입니다. 은행이나 모기지 브로커에게 문의하면 자신의 담보 대출 가능 금액을 산정하고 Pre-Approval Letter를 줍니다. 보통 마음에 드는 집을 발견하고 제안을 할 때 필요한 서류로 대부분 이 문서를 요구합니다. 이 서류를 받기 위해서 은행이나 모기지 브로커에게 제출해야 하는 서류도 많기 때문에 그 건에 대해서는 다음에 말씀드리도록 하겠습니다.

둘째, 구매목적, 입지조건, 주택형태 및 규모를 결정한다.주택 구입은 그 목적에 따라 선택지가 크게 다를 수 있습니다. 내가 거주할 목적으로 집을 살 것인지 아니면 임대 수입을 위한 구매인지 아니면 거주와 임대 모두를 고려했는지를 밝혀줘야 합니다.

목적에 따라 주택의 입지, 형태 및 규모가 달라집니다. 또, 담보 대출 이율, 재산세 및 양도세, 그리고 주택 보험료율이 바뀝니다.

셋째, 부동산 브로커 에이전트 선정 미국의 부동산 중개는 거의 전속 계약 형태로 이루어집니다. 집을 살 때나 팔 때, 매수인 또는 매도인은 주변의 공인중개업자(Real Estate Agent) 중에서 평판이 좋고 능력이 있는 사람을 찾아 전속계약을 합니다.

집을 매수할 경우 전속 계약 없이 2~3명의 에이전트와 집을 구하곤 하지만, 매각할 경우 대부분 전속 계약으로 리스팅 에이전트(Listing Agent)를 배정합니다. 리스팅 에이전트는 매각을 위하여 공동중개 네트워크(Multiple Listing Service)와 다양한 마케팅 활동을 통하여 빠른 시일 내에 주택을 매각할 수 있도록 노력하겠습니다. 일반적으로 매수인은 에이전트 커미션이 없고 매도인이 양쪽 에이전트의 커미션을 부담합니다.

네 번째, 인수제안서 제출(Offer) 에이전트와 함께 시장에 나와 있는 집을 보고 마음에 들면 매수제안서(Offer)를 작성하여 매도인에게 보냅니다. 운영은 제안가격, 자금조달계획서, 신용보고서 등이 포함됩니다. 만약 매도인이 인수제안서를 승낙하면 계약을 맺게 됩니다.

다섯 번째, 매매 계약서 작성 (Co ntract) 매도인은 Offer를 승낙하면서 계약서를 작성한 후 에이전트를 통해 매수인에게 보냅니다. 인수자는 변호사를 선임하고 계약내용을 검토하게 됩니다. 이 과정을 Attorney Review라고 하며, 이 과정에서 계약은 언제든지 취소할 수 있습니다. 변호사 검토가 끝나고 계약서에 서명 날인을 하면 매수인은 계약금 10%를 매도인 변호사의 에스크로 계좌로 지불합니다.

여섯째, 주택검사(Inspecti on), 대출신청 및 승인(Loan Apply & Approval) 주택매매계약이 체결되어 계약금이 지급되면 매수인은 주택에 하자가 있는지 여부를 검사하게 됩니다. 사소한 보수나 수리는 집주인에게 수리를 요구할 수 있으며, 중대한 하자가 있을 경우 위약금 없이 계약을 취소할 수 있습니다. 그리고 계약금이나 잔금의 지불을 주택 융자로 하는 경우는 은행에서 융자 신청과 승인이 필요합니다.

대출 신청에서 승인까지는 대략 두 달 정도 걸립니다. 만약 현금으로 지불하는 경우에는 판매자와 협의하여 언제든지 지불하고 주택을 양도받을 수도 있습니다.

마지막으로 주택 매매완료(Closing) 클로징은 주택 매매의 최종 단계로 매수인은 매매 대금 지불을 완료하고 매도인은 주택 소유권을 이전해 주는 것입니다. 일반적으로 변호사 사무실에서 매도인, 매수인, 에이전트, 변호사 그리고 타이틀 회사 직원들이 모여 서류를 작성한 후 서명 날인합니다. 타이틀사는 매매의 목적물인 주택에 법률상 소유권 이전에 하자가 있는지를 확인하고 보증하는 서비스를 제공하는 회사입니다.

클로징이 끝나면 그만 에게 주택이 양도되어 구매자는 주택의 등기권리증(Deed)과 열쇠를 받게 되며, 판매자는 매매대금을 현금 또는 수표로 받게 됩니다. 자신의 주택 융자 금액을 조사하는 것부터 클로징까지 보통 6개월에서 1년 걸립니다.

이상으로 한국과는 조금 다른 미국의 주택구매절차에 대한 소개였습니다. 최대한 간단하게 소개하려고 했는데.. 짧지 않은 글.. 읽어주셔서 감사합니다.